Iako drastično oblikuje kvalitetu našeg života, financijsku pismenost nerijetko učimo “putem” – odrastanjem i prijelazom iz studentskog života u onaj odrasli. Iz tog se razloga često s osnovnim financijskim pojmovima, rizicima i mogućnostima upoznajemo tek kad već moramo suvereno donositi velike financijske odluke
Kroz rubriku Money Talks pridružujemo se pozitivnom trendu približavanja osobnih financija. Dajemo neposredan pogled u osobne financije kroz razgovore sa stručnjacima, koji objašnjavaju sve financijske aspekte u velikim koracima – od kupnje nekretnina i preuređenja doma, preko štednje i kredita, do svakodnevnih financijskih odluka.
Drugom temom uranjamo u osobne financije kroz temu kupovine nekretnine uz izv. prof. dr. sc. Dajanu Barbić.
Sve što trebate znati o kupovini nekretnine
Kupovina prve nekretnine jedan je od ključnih životnih “milestonesa”, korak koji simbolizira neovisnost i novi početak. Istovremeno, govori Dajana, radi se o odluci iza koje se krije “cijeli niz važnih financijskih odluka”, a posebice u aktualnom okruženju koje kupovinu stana čini gotovo nedostižnom misijom.
Realna procjena vlastite financijske situacije puno je važnija startna točka od pronalaska stana ili kuće u koju se “zaljubimo”, govori stručnjakinja: “Kad odlučimo kupiti svoju prvu nekretninu, najvažnije je krenuti od vlastite financijske situacije, a ne od oglasa ili idealne nekretnine koju zamišljamo.” Radi se i o emotivnoj odluci zbog čega je važno oduprijeti se žurbi i maksimalno se informirati o svim opcijama i mogućnostima. Među najvažnijima je model financiranja na koji se odlučujemo, posebno kad govorimo o kupovini prvog stana odnosno nekretnine.
Koje su nam realne opcije kad govorimo o financiranju
Za početak, možete li nam demistificirati opcije financiranja i reći za što se mlade osobe najčešće odlučuju?
Kad govorimo o mogućnostima financiranja, u praksi postoje tri osnovna modela: stambeni kredit, stambena štednja i gotovinska kupnja. Gotovinska kupnja među mladima je rijetka jer zahtijeva značajan kapital i najčešće se veže uz nasljedstvo ili iznimno visoke prihode.
Stambena štednja je namjenski oblik štednje za kupnju ili uređenje nekretnine koji se obično ugovara na razdoblje od pet godina. Nakon tog razdoblja moguće je podići ušteđeni novac ili ostvariti pravo na povoljniji stambeni kredit. Ipak, interes za ovaj model posljednjih godina opada, ponajviše zbog smanjene atraktivnosti državnih poticaja na stambenu štednju.
Stoga većina mladih danas do svoje prve nekretnine dolazi putem stambenog kredita. Upravo zato ključno je dobro razumjeti vlastite financijske mogućnosti i uvjete zaduživanja.
Kredit 101: kako ga odabrati i na što sve misliti
Kod prve kupnje važno je pravovremeno razgovarati s bankom i realno sagledati vlastitu financijsku situaciju, uključujući prihode, postojeće obveze i kreditnu sposobnost. Pri odabiru kredita jedna od ključnih odluka odnosi se na vrstu kamate. Fiksna kamata donosi sigurnost jer rata ostaje ista tijekom cijelog razdoblja otplate, dok kombinirana kamata u pravilu znači nižu početnu kamatnu stopu koja je fiksna prvih nekoliko godina, a nakon toga postaje varijabilna i nosi rizik rasta, jer ovisi o referentnim stopama poput EURIBOR-a ili NRS-a.
Razlika postoji i u modelu otplate. Kod anuiteta mjesečni iznos ostaje isti cijelo vrijeme trajanja kredita, što olakšava planiranje budžeta, ali se u početku više otplaćuje kamata nego glavnica. Kod otplate u ratama glavnica se ravnomjerno raspoređuje (na jednake otplatne kvote) i na njih se dodaju kamate, pa su početne rate više, ali s vremenom padaju. Upravo zato ovaj model može biti povoljniji za one koji planiraju prijevremenu otplatu, dok je anuitet češći izbor zbog manjih početnih opterećenja.
Važnu ulogu ima i rok otplate. Dulji rok znači nižu mjesečnu ratu, ali i veći ukupni trošak kamate, dok kraći rok povećava mjesečno opterećenje, ali smanjuje ukupni trošak kredita. Ako financijske mogućnosti to dopuštaju, racionalnije je birati kraći rok otplate.
Vrijedi imati na umu: kredit ne pokriva sve troškove!
Na kraju, važno je naglasiti da kredit ne pokriva sve troškove povezane s kupnjom nekretnine. Troškovi poput solemnizacije ugovora, poreza i raznih administrativnih izdataka mogu biti značajni, zbog čega je nužno imati određenu financijsku rezervu.
Od čega je najbolje krenuti kad odlučimo kupiti prvu nekretninu?
Prvi korak nije traženje “dream” stana, nego realna procjena vlastitih financijskih mogućnosti. To znači sagledati visinu i stabilnost prihoda, postojeću zaduženost, prostor za novo zaduživanje i iznos ušteđevine. U tom kontekstu, važno je razumjeti i vlastitu kreditnu sposobnost, ali i pokazatelj bruto zaduženosti – omjer svih troškova stanovanja i svih kreditnih obveza u odnosu na ukupne prihode. Kako bi financije ostale stabilne, preporuka je da taj omjer bude maksimalno do 40 %. Ako smo već blizu te granice, dodatno zaduživanje može predstavljati ozbiljan rizik.
Preporučuje se da trošak kredita ne prelazi 40 % ukupnih prihoda
Tek kad imamo jasnu sliku svojih financija, možemo si postaviti pravo pitanje, a to nije što želimo kupiti, nego što si realno možemo priuštiti. Upravo ta distinkcija često čini ključnu razliku između dobre i loše odluke.
Iako nije dobro krenuti od “savršene” nekretnine, važno je znati što nam je stvarno bitno. Dobro je definirati vlastite prioritete i držati ih se. Ako još niste sigurni, ponekad je lakše krenuti od onoga što ne želite; tako se brže iskristaliziraju stvarne potrebe. Važno je ne dopustiti da nas estetika zavara ako prostor funkcionalno ne odgovara našem životnom stilu.
Savjeti za pronalazak nekretnine
Kad krenemo u potragu za nekretninom, korisno je razgovarati s ljudima koji najbolje poznaju nekretninu; bivšim vlasnicima i susjedima. Oni često mogu otkriti stvari koje oglasi ne spominju: razinu buke, odnose u zgradi, potencijalne probleme s vlagom ili instalacijama. Ipak, važno je napraviti i vlastito istraživanje, npr. posjetiti nekretninu u različita doba dana, provjeriti promet, svjetlo i opću atmosferu kvarta.
Tehnički pregled nekretnine također je važan korak. Iako se najčešće radi nakon prihvaćene ponude, često ga je korisno napraviti i ranije jer može otkriti skrivene nedostatke i dati nam jaču pregovaračku poziciju, ili nas na vrijeme odvratiti od loše kupnje. Kod starijih nekretnina treba razmišljati i o potencijalu prilagodbe prostora, ali i o njegovim ograničenjima. Ako planiramo veće zahvate, dobro je prije kupnje konzultirati stručnjake i provjeriti što je doista izvedivo i po kojim cijenama.
Na kraju, pregovaranje je gotovo uvijek dio procesa kupovine i vrijedi pokušati. U najboljem slučaju dobit ćemo bolju cijenu, a u najgorem, protuponudu. Ipak, važno je biti realan i informiran. Ako je nekretnina već korektno ili čak niže cijenjena, preniska ponuda može otežati daljnje pregovore ili čak uvrijediti prodavatelja. Zato je dobro prethodno istražiti tržište i usporediti cijene sličnih nekretnina.
Kako u banci ispregovarati što bolji kredit
Kad govorimo o kreditima, imate li savjet kako dobiti najbolje uvjete odnosno što bismo trebali imati na umu i tko je “pred bankom” u boljoj poziciji?
Banka u cijelom procesu procjenjuje rizik i na temelju toga odlučuje hoće li odobriti kredit i pod kojim uvjetima. Zato je ključno “izgledati” kao pouzdan, odnosno niskorizičan klijent. U boljoj su poziciji osobe koje imaju stabilan radni odnos, idealno na neodređeno, redovite i kontinuirane prihode, nisku razinu postojećeg duga i urednu kreditnu povijest. S druge strane, određena ponašanja mogu negativno utjecati na procjenu, primjerice učestale transakcije povezane s klađenjem ili igrama na sreću, koje banke često percipiraju kao rizične.
“Razlike između banaka mogu biti značajne, pa je uvijek dobro prikupiti više ponuda.”
No, osim vlastitog financijskog profila, važno je i kako pristupamo samom procesu. Jedna od najčešćih pogrešaka je prihvaćanje prve ponude bez usporedbe. Razlike između banaka mogu biti značajne, pa je uvijek dobro prikupiti više ponuda. Kada pronađete najpovoljniju, možete je iskoristiti kao pregovarački alat i obratiti se svojoj banci i pokušati dobiti još bolje uvjete. Kamatna stopa nije uvijek “zadana”, nego često postoji prostor za pregovaranje. Pritom je važno gledati širu sliku. Ne treba se fokusirati samo na nominalnu kamatnu stopu, nego i na efektivnu kamatnu stopu (EKS), koja uključuje sve troškove kredita i daje realniji prikaz ukupnog zaduženja.
U konačnici, najbolju poziciju pred bankom nemaju oni koji traže kredit pod svaku cijenu, nego oni koji mogu birati i koji razumiju vlastitu financijsku vrijednost.
Koje su najčešće pogreške koje ljudi rade kod uzimanja stambenog kredita?
Najčešće pogreške kod uzimanja stambenog kredita zapravo počinju već na samom početku kad krećemo od želja, a ne od realnih mogućnosti. Lako je zaljubiti se u stan ili kuću i pokušati sve posložiti tako da si to nekako “priuštimo”, ali takav pristup često vodi u preveliko financijsko opterećenje. S time je povezana i česta navika razmišljanja u optimističnom scenariju. Ljudi računaju da će im plaća rasti, da će napredovati ili da će im se financijska situacija poboljšati, pa već u startu preuzmu veći kredit nego što je možda pametno. U stvarnosti, takvi planovi ne idu uvijek predviđenim tempom.
Velik propust je i ulazak u kupnju bez financijske rezerve. Danas se u praksi očekuje vlastito učešće, odnosno polog, koji se obično kreće između 10 i 20 % vrijednosti nekretnine, i koji kupci također moraju osigurati unaprijed. Surova stvarnost jest da je za većinu građana štednja za polog za stan ili nepodnošljivo spor proces ili potpuno nedostižna. Stoga vrlo često mladi učešće za kupnju nekretnine osiguravaju putem gotovinskog kredita.
“Najčešća pogreška jest “rastezanje” do maksimuma kako bi se kupila idealna nekretnina, bez prostora za život nakon kupnje.”
Također, banka prije odobravanja kredita procjenjuje vrijednost nekretnine, a ona može biti niža od tražene cijene, što znači da razliku treba pokriti iz vlastitog džepa. Primjerice, kada sam kupovala stan, procijenjena vrijednost bila je 5.000 eura niža od cijene koju je prodavatelj tražio. To u praksi znači da tu razliku morate imati spremnu odmah, inače kupnja može doći u pitanje. Uz sve to dolaze i dodatni troškovi poput poreza, solemnizacije ugovora i drugih izdataka koji se često podcjenjuju.
Još jedna zamka je fokus isključivo na mjesečnu ratu, bez razmišljanja o ukupnom trošku kredita. Na duži rok, razlike u kamatama mogu značiti desetke tisuća eura više ili manje. Na kraju, možda i najčešća pogreška jest “rastezanje” do maksimuma kako bi se kupila idealna nekretnina, bez prostora za život nakon kupnje. Rješavanje stambenog pitanja ne završava njegovom kupnjom; treba ga i opremiti, održavati i u njemu živjeti bez stalnog financijskog stresa.
Zato je možda najvažniji savjet, malo manje emocija, a malo više realnosti. Upravo ta ravnoteža najčešće čini razliku između dobrog i lošeg poteza.
Kako odlučiti je li bolje ostati u najmu ili ići u kupovinu stana
Što biste savjetovali nekome tko se dvoumi između ostanka u najmu i odluke na kupovinu stana?
Za mnoge rođene 80-ih i 90-ih posjedovanje vlastitog doma postalo je svojevrstan Everest. Odrasli smo s uvjerenjem da je kupnja stana simbol ulaska u odrasli život i jamstvo sigurnosti, pa ne čudi da je mnogima i emocionalno privlačnija od najma. No realnost današnjeg tržišta je takva da se na taj “vrh” sve teže dolazi, a često tek uz vrlo visoke prihode ili pomoć obitelji.
Zato je važno odmah razjasniti: kupnja nije uvijek i automatski bolja odluka jer ovisi o životnoj fazi, financijama i planovima za budućnost.
Kupnja ima smisla kad postoji stabilnost; ako planiramo ostati na istoj lokaciji dulje vrijeme, imamo sigurne prihode i kredit nam ne opterećuje svakodnevni život. S druge strane, najam može biti vrlo racionalan izbor ako nam je važna fleksibilnost, karijera još nije stabilna ili nemamo dovoljno vlastitih sredstava za polog i dodatne troškove.
Mnogi novac dan u najam smatraju novcem koji je “bačen u vjetar” i često se može čuti logika: “Ako mogu plaćati najam, mogu i kredit.” ili “Ako mogu plaćati ratu u iznosu jednakom iznosu najamnine onda bi je trebala kupiti, zar ne?” No to nije sasvim točno. Kod vlasništva, osim rate kredita, postoje i dodatni troškovi poput poreza, pričuve, osiguranja, održavanja i popravaka, koji u prosjeku mogu iznositi i do 3 % vrijednosti nekretnine godišnje i koje je također važno uzeti u obzir.
Zato, iako je posjedovanje nekretnina želja većine, ne valja brzati i kad se pojavi osjećaj da “kasnimo” ili “propuštamo priliku”, dobro je stati i podsjetiti se na to da i fleksibilnost ima svoju vrijednost. Najam ostavlja slobodan kapital za ulaganja u neke druge investicije, on nas ne veže za jednu lokaciju, ne nosi odgovornost održavanja i omogućuje lakše prilagodbe životnim promjenama, a ponekad je upravo ta sloboda jednako važna kao i vlasništvo.
Trenutak odluke: kada smo spremni za kupovinu stana?
Koliki je iznos ušteđevine danas minimum da bi kupnja uopće bila izvediva?
Svi koji razmišljaju o kupnji nekretnine vrlo brzo shvate da štednja za polog uključuje puno više od sitnih svakodnevnih odricanja. Ne radi se o tome da ćemo preskočiti nekoliko kava, pauzirati Netflix ili nekoliko online kupnji u Zari, nego o ozbiljnom i dugoročnom financijskom cilju.
“Za stan od, primjerice, 200.000 eura treba osigurati oko 40.000 eura vlastitih sredstava; iznos koji za većinu nije ni mali ni lako dostižan.”
Danas se u praksi najčešće očekuje vlastito učešće od oko 20 % vrijednosti nekretnine, što je postao svojevrsni zlatni standard kojem treba težiti. To znači da za stan od, primjerice, 200.000 eura treba osigurati oko 40.000 eura vlastitih sredstava; iznos koji za većinu nije ni mali ni lako dostižan.
Upravo je zato ključno na vrijeme početi razmišljati o toj štednji i pristupiti joj sustavno. Najbolje funkcionira kad štednju pretvorimo u automatizirani proces, kao “obavezni trošak” koji izdvajamo svaki mjesec, bez preskakanja.
Možete li nam malo demistificirati razliku između kupovine stana samostalno i u paru kad govorimo o mogućnostima?
Kupnja stana u paru na prvu zvuči kao lakši put i često to jest. Dvije plaće znače veću kreditnu sposobnost, mogućnost kupnje kvalitetnije, veće nekretnine ili nekrenine na boljoj lokaciji i često kraći rok otplate, što u konačnici znači i manje plaćenih kamata. No s većim mogućnostima dolaze i potencijalno veći rizici. Kad se kupnja radi u paru, važno je razumjeti da kredit prema banci ne nestaje kad i ako odnos prestane.
Kredit može formalno biti na jednoj osobi ili oba partnera mogu sudjelovati kao sudužnici u kreditu. Ako je jedan partner dužnik, on je formalno prema banci odgovoran za otplatu kredita, a ako su oba partnera sudužnici, oboje su formalno odgovorni za otplatu kredita.
Ako bračni partneri ili partneri u izvanbračnoj zajednici ne sudjeluju jednako u financiranju nekretnine, mogu to unaprijed jasno definirati, bilo kroz suvlasnički ili bračni ugovor npr. jedan partner pokriva 60 % rate kredita i sukladno tome ima pravo na 60 % vlasništva nad nekretninom.
Što se događa s kreditom i vlasništvom ako dođe do prekida veze?
U slučaju razvoda braka ili prekida izvanbračne zajednice, vlasništvo se određuje prema Obiteljskom zakonu i pravilima o bračnoj stečevini. Ako je nekretnina kupljena tijekom zajedničkog života, u pravilu se smatra zajedničkom imovinom koja se najčešće dijeli na jednake dijelove, osim ako postoje drukčiji dogovori ili posebne okolnosti (npr. suvlasnički ili bračni ugovor). To znači da druga strana ima pravo na dio vrijednosti, dok kredit i dalje formalno ostaje obveza onoga tko ga je podigao, barem prema banci. Najčešći scenarij je tada dogovor o prodaji nekretnine, isplata jednog partnera ili nastavak otplate uz međusobni financijski dogovor. Iako sve to zvuči kompleksno, u praksi se većina parova ipak uspije dogovoriti bez dugotrajnih sporova.
Problem se najčešće javlja u situacijama kad partneri nisu u braku, a ne postoje ni uvjeti za priznavanje izvanbračne zajednice. U takvim slučajevima, partner koji neformalno sudjeluje u otplati kredita često nema pravo na vlasništvo nad nekretninom bez obzira na svoj financijski doprinos.
Zato je možda najvažniji savjet razgovarati o tim stvarima unaprijed i jasno ih definirati. Iako takve odluke u trenutku mogu djelovati neromantično, dugoročno donose sigurnost, jasnoću i štite obje strane.
U kojem je trenutku, po Vama, netko financijski spreman na kupovinu stana? Kako bi izgledao idealan scenarij?
Idealna situacija za kupnju stana ne mora biti savršena, ali treba biti stabilna i promišljena. Prije svega, to znači imati siguran i predvidiv prihod koji omogućuje dugoročno planiranje bez stalnog stresa. Uz to, poželjno je imati ušteđevinu od barem 20 % vrijednosti nekretnine, kako bi se pokrio polog, ali i dodatne troškove koji dolaze uz kupnju. Jednako je važno imati i financijsku rezervu za nepredviđene situacije tzv. fond za “crne dane” koji u slučaju nastupa nekog iznenadnog troška može pokriti troškove života (uključujući i ratu kredita) za barem šest mjeseci.
Kad je riječ o samom kreditu, zdravo pravilo je da rata ne prelazi oko 30 % prihoda, kako bi ostao prostor za svakodnevni život. No financijska spremnost nije samo pitanje brojki. Važno je imati i određenu jasnoću oko vlastitih planova; gdje želimo živjeti, kakvi su nam karijerni ciljevi i koliko smo spremni dugoročno se vezati uz jednu lokaciju. Drugim riječima, idealan scenarij nije onaj u kojem si “nekako možemo priuštiti stan”, nego onaj u kojem kupnja ne narušava našu financijsku stabilnost i kvalitetu života.
Koji biste savjet dali svima u 30-ima koji danas razmišljaju o kupnji?
Najvažniji savjet bio bi – ne kupujte iz straha da ćete “propustiti priliku”. Taj osjećaj (FOMO), koji često pokreće tržište nekretnina, može nas lako navesti na odluke koje nisu u skladu s našim stvarnim mogućnostima. Kupnja stana nije nešto što radimo zato što “tako treba”, zato što svi oko nas kupuju ili zato što osjećamo pritisak da nešto ostavimo iza sebe. Riječ je o jednoj od najvećih financijskih odluka u životu, koja dugoročno određuje naš životni standard i razinu financijske slobode. Upravo zato toj odluci treba pristupiti ozbiljno i informirano.
Ako se odlučite na kupnju, važno je razumjeti sve uvjete i troškove, ući u proces s entuzijazmom, ali i s dozom financijskog opreza. Također, važno je upamtiti da financijska rezerva nije luksuz, nego nužnost. Jer financijska stabilnost ne znači samo uspjeti kupiti stan, nego ga moći dugoročno održavati, bez stresa i bez osjećaja da nas je ta odluka ograničila više nego što nas je oslobodila.
Foto: Pexels
